Fundo Imobiliário, o novo Renda Fixa

Antes de ser apedrejado, vou abrir este artigo desmentindo o título. Fundos Imobiliários são, tecnicamente, renda variável. No entanto, após o derretimento da taxa SELIC, os tradicionais investimentos em renda fixa vem perdendo espaço para os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII’s), que acabam sendo uma porta de entrada para um perfil moderado de investidores.

Como são compostos os Fundos de Investimentos Imobiliários?

Os FII’s são estruturados basicamente em 3 modelos de investimento:

  • Imóveis físicos, exemplo: Galpões de armazenagem, condomínios residenciais, Shopping Centers.
  • Papeis do ramo imobiliário, exemplo: Certificado de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário
  • Fundos híbridos, que possuem tanto imóveis físicos quanto investimentos em papeis.

E aqui temos uma primeira escolha a se fazer. Se você quer indexar seus retornos aos indicadores de inflação imobiliária (IPCA e IGP-M) e reduzir seus riscos, quanto mais papel conter o fundo melhor. Já se você quer obter rendimentos atrelados ao aquecimento do mercado imobiliário, como se estivesse comprando um imóvel pra alugar ou vender mais tarde, quanto mais “tijolos” conter seu fundo, mais próximo dessa experiência você vai estar.

No caso dos fundos que possuem investimentos em imóveis físicos, eles podem possuir características bem distintas, e, naturalmente, retornos diferentes a depender de pra onde a economia for. O que os difere é, basicamente, a concentração dos investimentos em um determinado setor, Exemplo:

  • Lajes corporativas
  • Galpões de logística
  • Galpões industriais
  • Agências bancárias
  • Shoppings
  • Lojas e supermercados
  • Hospitais
  • Universidades

Por fim, mas não menos importante, é preciso ter em mente que um FII’s é um investimento fechado, ou seja, existe uma determinada quantidade de quotas e cada uma delas te dá direito a uma fração do fundo. Para entrar ou sair do fundo é preciso comprar de alguém que já esteja lá dentro ou vender para alguém que quer entrar.

Não se assuste, como estas quotas são negociadas livremente, liquidez não costuma ser um problema, mas você precisa considerar que o valor das suas quotas podem reduzir drasticamente em um cenário econômico que não haja muitos compradores disponíveis.

Por que investir em um FII’s ao invés de adquirir um imóvel?

Há duas vantagens básicas de um fundo imobiliário.

A primeira delas é te dar acesso a imóveis que você não poderia comprar sozinho. Seja pelo valor, seja pela necessidade de diversificação, ao acessar um fundo imobiliário você pode adquirir com R$ 100,00 uma participação – bem pequena – nos alugueis de shoppings espalhados por todo o Brasil. Se você fosse adquirir por conta própria essas propriedades precisaria de algumas centenas de milhões de reais.

A segunda grande vantagem é que estes fundos contam com gestão especializada, logo, você também não precisa se preocupar com qual imóvel comprar ou quanto cobrar de aluguel por ele, por exemplo. Isso é feito por um gestor que, como não existe almoço grátis, lhe cobra uma taxa de administração.

Qual o rendimento do FII?

O rendimento do fundo, pago através de dividendos, possui obrigação legal de ser equivalente ao mínimo de 95% do resultado auferido sob o regime de caixa. Essa obrigatoriedade precisa ser cumprida semestralmente, no tanto, é comum aos fundos uma distribuição mensal de rendimentos.

Como vimos anteriormente, o resultado de um fundo irá depender da estratégia dele. Fundos que visam locação de galpões industriais, com contratos mais longos, conseguem garantir uma constância maior de dividendos, enquanto fundos que buscam a compra de imóveis em locais de provável valorização para venda futura estão mais suscetível a oscilações.

Tributação

Se você possui um imóvel e recebe por ele um aluguel, esse rendimento precisa constar em sua declaração de IRPF e sofre tributação. Já no caso dos Fundos Imobiliários, esse rendimento é livre de impostos, ou seja, os dividendos entram em sua conta na corretora sem tributação.

No entanto, no momento em que você realiza a venda das suas cotas, sob o lucro (se positivo) deve-se recolher o IR no montante de 20%. Exemplificando: Você compra uma determinada quota a R$ 1.000,00 e a vende dois meses depois por R$ 1.050,00. Sobre o “lucro” de R$ 50,00 aplica-se 20% e recolhe-se os R$ 10,00 a título de IR.

Como investir em um FII?

Cada Fundo Imobiliário possui um código de negociação em bolsa de valores. Sendo assim, você precisa necessariamente adquirir as cotas desses fundos através de uma corretora de valores. Atualmente, há diversas corretoras que não lhe cobram tarifas pelas ordens ou custódia destes ativos, sugiro uma busca rápida na internet e referências com seus amigos.

Depois de estar ferramentalmente apto para operar, você precisa escolher um bom fundo de investimentos, ou ainda, bons fundos de investimentos, já que diversificar continua sendo palavra de ordem nessa modalidade.

Qual o melhor Fundo de Investimento Imobiliário para se investir?

Se você leu com carinho até aqui já sabe que eu não vou lhe dar uma lista de onde investir, pois são exatamente nas peculiaridades de cada fundo e das apostas no futuro econômico do país que moram as oportunidades. Agora você irá precisar dedicar algum tempo para avaliar individualmente os FII’s e encontrar a sua composição de carteira.

Um alerta importante é checar o interesse da fonte quando for pesquisar. Lembre-se que a notícia sempre serve a alguém então, sites de bancos e corretoras estão carregados de interesses próprios. Isso não quer dizer que necessariamente se trata de um investimento ruim, apenas que você precisa avaliar se são interesses que lhe interessam.

Por fim, comece pequeno e entenda a dinâmica antes de alocar seus investimentos lá. Teste fundos diferentes, procure informações específicas sobre os fundos que se pretende investir e bons ventos em seus investimentos!